Aan de gemeenteraad wordt gevraagd om de opstart en opmaak goed te keuren van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Woonzonering’ en de gekoppelde stedenbouwkundige verordening ‘Wonen’. Met deze instrumenten wenst de gemeente een uniform, hedendaags en transparant ruimtelijk kader voor wonen uit te werken, waarbij verouderde BPA’s, het RUP zonevreemde woningen en oudere verkavelingsvoorschriften gefaseerd worden vervangen. De opdracht wordt via samenwerkingsovereenkomst toevertrouwd aan IGEMO voor een totaalbedrag van € 130.816,40, conform de bijgevoegde offerte.
De gemeente Bonheiden wordt vandaag geconfronteerd met een sterk versnipperd en historisch gegroeid ruimtelijk kader voor wonen. Doorheen de jaren werden verschillende ruimtelijke planningsinstrumenten gebruikt om de ruimtelijke ordening vorm te geven, waaronder het gewestplan, talrijke BPA’s, gemeentelijke RUP’s en een groot aantal verkavelingen met uiteenlopende voorschriften en ouderdom.
Binnen de deelgemeente Rijmenam wordt het ruimtelijk kader voornamelijk bepaald door oude BPA’s, die in veel gevallen sterk verouderd zijn en onvoldoende aansluiten bij hedendaagse woonvormen, bouwtechnieken en maatschappelijke verwachtingen. Zo bevatten bepaalde BPA’s nog voorschriften die het gebruik van hedendaagse materialen beperken, onrealistische inplantingen van bijgebouwen opleggen of zelfs niet gerealiseerde wegenstructuren voorzien.
Binnen de deelgemeente Bonheiden geldt voornamelijk het gewestplan aangevuld met het RUP zonevreemde woningen en verschillende verkavelingsvoorschriften. Het RUP zonevreemde woningen werd destijds opgemaakt in een andere maatschappelijke context waarin de focus voornamelijk lag op het bieden van bijkomende ontwikkelingsmogelijkheden en rechtszekerheid aan zonevreemde woningen. Rekening houdend met de huidige ruimtelijke uitdagingen en de principes van het Beleidsplan Ruimte Provincie Antwerpen voldoet dit instrument vandaag niet langer aan de gewenste ruimtelijke visie van de gemeente.
Daarnaast bevinden zich op het grondgebied talrijke verkavelingen van verschillende leeftijden, types en schaalgroottes die vaak naast elkaar gelegen zijn, maar sterk uiteenlopende voorschriften bevatten. Hierdoor ontstaat voor burgers, ontwerpers en vergunningverlenende overheden een weinig transparant en moeilijk uitlegbaar kader. Hoewel voor verkavelingen ouder dan 15 jaar afwijkingen mogelijk zijn en deze geen absolute weigeringsgrond meer vormen, blijven zij wel rechten genereren voor eigenaars en aanvragers. Dit leidt regelmatig tot een gevoel van ongelijkheid en willekeur.
Om toch tegemoet te komen aan hedendaagse woonnoden en maatschappelijke verwachtingen moet de dienst omgeving vandaag frequent gebruik maken van afwijkingsmogelijkheden binnen de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Dit zorgt voor bijkomende administratieve procedures, openbare onderzoeken en een aanzienlijke werklast voor de dienst. Ook handelingen die volgens het vrijstellingenbesluit normaal vergunningsvrij zouden zijn, vereisen hierdoor op bepaalde plaatsen alsnog een vergunning.
De gemeente wenst daarom één geïntegreerd gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Woonzonering’ op te maken met één uniform voorschriftenkader en één grafisch plan voor het volledige woongebied van de gemeente. Hierbij wordt bewust gekozen om de beide kernen, Bonheiden en Rijmenam, evenals specifieke zones waarvoor reeds aparte RUP’s werden opgemaakt zoals Meurop, ’d Elst, Peerlaarstraat, Gestelhoflei en Doornlaarstraat, buiten het toepassingsgebied te houden of afzonderlijk te onderzoeken. Het RUP ‘Woonzonering’ zal daarbij de stedenbouwkundige voorschriften op hoofdlijnen vastleggen, terwijl de verdere detaillering en concrete uitwerking van deze voorschriften zal worden geregeld via een daaraan gekoppelde gemeentelijke stedenbouwkundige verordening.
Met dit nieuwe planningskader wenst de gemeente in te zetten op een duidelijk en hedendaags ruimtelijk beleid voor wonen, waarbij verschillende woonmilieus herkenbaar en transparant worden afgebakend. Hierbij wordt gestreefd om onder meer te werken met gekende benamingen zoals woonpark, wonen in het groen, woongebied met landelijk karakter en woonlinten. Dit om de herkenbaarheid bij de aanvrager te maximaliseren.
Het nieuwe RUP dient bovendien in overeenstemming te zijn met de gemeentelijke woonbehoeftestudie en het Beleidsplan Ruimte Provincie Antwerpen waarbij ingezet wordt op kernversterking en het beperken van bijkomende verdichting in het buitengebied. Verdere ontwikkeling van woongebieden die niet aan een voldoende uitgeruste weg gelegen zijn, wordt daarbij als niet-wenselijk beschouwd.
Binnen bosrijke woonomgevingen wenst de gemeente bijkomende aandacht te besteden aan het behoud van aanwezige bomenbestanden en het vrijwaren van voldoende open groene ruimte op private percelen. In meer landelijke zones dient de bebouwing lager en meer open te blijven met voldoende brede zijtuinstroken, zodat het openruimtegevoel behouden blijft. Voor de Putsesteenweg zal onderzocht worden waar bijkomende verdichting eventueel ruimtelijk wenselijk kan zijn. Langs belangrijke invalswegen zoals de Rijmenamseweg, Mechelsesteenweg, Waversesteenweg en Muizensteenweg wil de gemeente het groene karakter versterken door middel van diepere voortuinstroken en bijkomende groenaanplanting om licht-, lucht- en geluidshinder beter te bufferen.
Daarnaast wenst de gemeente binnen het RUP en de verordening wonen ook een meer diverse mix van woontypologieën mogelijk te maken met het oog op het aantrekken van jonge gezinnen en het voorzien van een toekomstgericht en kwalitatief woonaanbod. Waar en in welke vorm deze diversificatie wenselijk is, dient verder ruimtelijk onderzocht te worden. Tevens zal onderzocht worden op welke manier via bepaalde voorschriften en sociale lasten kan worden ingezet op een meer betaalbaar woonaanbod.
Tot slot wenst de gemeente ook de toekomstmogelijkheden van de zogenaamde grotere bosvilla’s ruimtelijk te onderzoeken en hiervoor een duidelijk beleidsmatig en juridisch kader uit te werken.
De gemeente Bonheiden wordt vandaag geconfronteerd met een sterk versnipperd en deels achterhaald ruimtelijk kader voor wonen. Door het historisch gegroeide geheel van BPA’s, RUP’s, gewestplanbestemmingen en verkavelingsvoorschriften bestaat er onvoldoende uniformiteit en duidelijkheid voor burgers, kandidaat-kopers, ontwerpers en vergunningverlenende overheden.
De bestaande regelgeving leidt in de praktijk tot interpretatieproblemen, bijkomende afwijkingsprocedures en een verhoogde administratieve belasting voor de dienst omgeving. Hierdoor lopen de behandelingstermijnen van vergunningen op en ontstaat er bij eigenaars vaak een gevoel van ongelijkheid.
De opmaak van een geïntegreerd RUP woonzonering met gekoppelde stedenbouwkundige verordening biedt de mogelijkheid om een coherent en modern woonbeleid uit te werken, afgestemd op de actuele ruimtelijke uitdagingen van de gemeente. Hierbij wordt gestreefd naar een duidelijk onderscheid tussen verschillende woontypologieën en woonmilieus, met respect voor het groene en landelijke karakter van de gemeente. Bij de opmaak hiervan wordt beroep gedaan op reeds eerder opgemaakte visiekaders waaronder de ORIOM-visie, erfgoedlandschappen, beheer- en beheersplannen (niet limitatief).
Daarnaast biedt de opmaak van het RUP en de stedenbouwkundige verordening de mogelijkheid om gerichter in te zetten op een meer diverse en toekomstgerichte woonstructuur binnen de gemeente. De gemeente wenst hierbij te onderzoeken op welke locaties en onder welke voorwaarden bijkomende woontypologieën wenselijk zijn om onder meer jonge gezinnen aan te trekken en een evenwichtiger woonaanbod te creëren.
Binnen bepaalde zones kan daarbij onderzocht worden in welke mate via stedenbouwkundige voorschriften en sociale lasten een meer betaalbaar woonaanbod gerealiseerd kan worden, zonder afbreuk te doen aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving.
Eveneens is het aangewezen om binnen het nieuwe ruimtelijke kader de toekomstmogelijkheden van de grotere bosvilla’s te onderzoeken en hiervoor een duidelijk en juridisch werkbaar beleidskader uit te werken, rekening houdend met het groene karakter en de draagkracht van de betrokken woonomgevingen.
Door oude BPA’s, het RUP zonevreemde woningen en oudere verkavelingen op te heffen ontstaat een meer uniform en transparant juridisch kader. De gemeente wenst hierbij expliciet in te zetten op kernversterking en het beperken van bijkomende verdichting in het buitengebied conform het provinciaal beleidskader en de gemeentelijke woonbehoeftestudie.
De keuze om hiervoor samen te werken met IGEMO is als volgt te verantwoorden:
De offerte van IGEMO voorziet een totale kostprijs van € 130.816,40 voor de volledige opmaak van het RUP woonzonering, de stedenbouwkundige verordening en het projectmanagement.
Voor de opmaak van het RUP woonzonering en de stedenbouwkundige verordening worden binnen het goedgekeurde meerjarenplan volgende acties voorzien:
De opdracht wordt gegund aan IGEMO voor een totaalbedrag van € 130.816,40 conform de bijgevoegde offerte. Er wordt vanuit de financiële dienst gevraagd de prestaties voor de opmaak van de RUP en de verordening apart te factureren.
Er wordt gewerkt via samenwerkingsovereenkomst met IGEMO, zie bijlage.
Financieel advies:
Het visum van de financieel directeur wordt toegekend aan deze verbintenis. Daarmee wordt bevestigd dat er geen enkele aanwijzing is gevonden dat deze uitgave onwettig, onregelmatig of zonder voldoende krediet in het lopende boekjaar of zonder verbintenis mogelijk binnen het meerjarenplan, zou worden aangegaan.
Gunstig visum Visum 2026/0143 van Financiele dienst van 28 mei 2026
Artikel 1 - Keurt de opstart en opmaak goed van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Woonzonering’ en de gekoppelde stedenbouwkundige verordening ‘Wonen’ met als doel een uniform, hedendaags en coherent ruimtelijk kader voor wonen uit te werken op het gehele grondgebied van Bonheiden.
Artikel 2 - Beslist dat de opmaak van het RUP en de verordening dient te gebeuren rekening houdend met de uitgangspunten zoals opgenomen in dit besluit en conform de heersende beleidskaders waaronder het Beleidsplan Ruimte Provincie Antwerpen en de bevindingen uit de gemeentelijke woonbehoeftestudie.
Artikel 3 - Beslist dat bij de opmaak van het RUP en de verordening prioritair ingezet wordt op:
Artikel 4 - Gunt de opdracht voor de opmaak van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Woonzonering’ en de stedenbouwkundige verordening ‘Wonen’ aan IGEMO via een samenwerkingsovereenkomst zonder toepassing van een afzonderlijke aanbestedingsprocedure aangezien IGEMO de intercommunale van de gemeente betreft.
Artikel 5 - Keurt de offerte van IGEMO goed voor een totaalbedrag van € 130.816,40 inclusief projectmanagement, conform de bijgevoegde offerte.
Artikel 6 - Mandateert de voorzitter van de gemeenteraad en de algemeen directeur om de samenwerkingsovereenkomst te ondertekenen namens de gemeenteraad.