De Vlaamse overheid legt aan de gemeenten een specifieke inhaalbeweging op voor de realisatie van sociale huurwoningen in de periode 2026-2042. Voor Bonheiden betekent dit dat bijkomend 78 sociale huurwoningen gerealiseerd moeten worden bovenop het bestaande bindend sociaal objectief.
De Vlaamse regelgeving voorziet evenwel de mogelijkheid om een gehele of gedeeltelijke vrijstelling aan te vragen indien de gemeente manifeste ruimtelijke beperkingen kan aantonen, waardoor de specifieke inhaalbeweging niet of slechts gedeeltelijk realiseerbaar is.
De gemeente Bonheiden wenst van deze mogelijkheid gebruik te maken en dient hiertoe een gemotiveerd dossier in bij Wonen in Vlaanderen. Aan de gemeenteraad wordt goedkeuring gevraagd hiervoor.
De Vlaamse overheid heeft voor de gemeente Bonheiden een specifieke inhaalbeweging van 78 sociale huurwoningen vastgelegd voor de periode 2026-2042.
De regelgeving bepaalt dat gemeenten geheel of gedeeltelijk kunnen worden vrijgesteld, indien zij kunnen aantonen dat de specifieke inhaalbeweging niet of niet volledig gerealiseerd kan worden omwille van manifeste ruimtelijke beperkingen.
Binnen het bestaande woonweefsel zijn de ontwikkelingsmogelijkheden voor bijkomende sociale woningbouw zeer beperkt. De gemeente kiest beleidsmatig voor kernversterking en het vrijwaren van open ruimte, conform het Provinciaal Beleidsplan Ruimte Antwerpen.
De site Grote Heide vormt de enige locatie binnen de gemeente waar op grotere schaal bijkomende sociale woningen zouden kunnen gerealiseerd worden. De ontwikkeling van deze site bevindt zich echter in een juridisch en beleidsmatig onzekere situatie:
De laatste versie van het masterplan voorziet de realisatie van 27 sociale woningen op de site Grote Heide. Zelfs indien deze ontwikkeling gerealiseerd zou worden, blijft het behalen van de volledige specifieke inhaalbeweging bijzonder moeilijk.
Daarnaast beschikt de gemeente nauwelijks over bijkomende eigen patrimoniumsites die kunnen worden ingezet voor sociale woningbouw.
Ook de andere beschikbare instrumenten blijken onvoldoende:
De gemeente beschikt over een geactualiseerd gemeentelijk actieprogramma (zie bijlage) onbebouwde percelen, conform artikel 2.6 Vlaamse Codex Wonen.
Uit dit actieprogramma, dat werd goedgekeurd op 25/11/2015 en in 2023 werd geactualiseerd, blijkt dat van de 36 onderzochte percelen in eigendom van Vlaamse besturen of semipublieke rechtspersonen uiteindelijk slechts twee percelen potentieel bieden voor ontwikkeling van sociaal woonaanbod.
Deze percelen maken deel uit van het projectgebied Grote Heide. De ontwikkeling van deze site wordt evenwel geconfronteerd met belangrijke juridische en beleidsmatige onzekerheden.
Het actieprogramma toont bijgevolg aan dat de ontwikkelingsmogelijkheden voor bijkomend sociaal woonaanbod binnen de gemeente manifest beperkt zijn;
Argumentatie inzake criterium 1 - manifest ruimtelijke beperkingen:
Uit het gemeentelijk actieprogramma en de actualisatie van de onbebouwde percelen blijkt dat de ontwikkelingsmogelijkheden voor bijkomende sociale woningbouw binnen Bonheiden zeer beperkt zijn.
De gemeente beschikt slechts over een beperkt aantal potentieel ontwikkelbare locaties. Binnen het bestaande woonweefsel zijn de mogelijkheden voor bijkomende sociale woningbouw grotendeels uitgeput. Daarnaast kiest de gemeente beleidsmatig voor kernversterking en het vrijwaren van open ruimte conform het Provinciaal Beleidsplan Ruimte Antwerpen.
De site Grote Heide vormt de enige locatie waar een ontwikkeling op grotere schaal mogelijk lijkt. De ontwikkeling van deze site wordt echter ernstig bemoeilijkt door:
Hierdoor bestaat onvoldoende zekerheid dat deze site tijdig en in voldoende omvang ontwikkeld kan worden om de specifieke inhaalbeweging te realiseren.
Bovendien blijkt uit de woonbehoeftestudie van Sweco dat bijkomende sociale woonontwikkeling binnen het bestaande woonweefsel slechts in zeer beperkte mate mogelijk is.
De gemeente besluit bijgevolg dat er manifeste ruimtelijke beperkingen bestaan die de realisatie van de specifieke inhaalbeweging ernstig beperken.
Onderzoek van de verplichte instrumenten:
1. Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening sociaal wonen
De gemeente onderzocht de mogelijkheid van een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake sociaal wonen.
Gelet op het beperkte aantal grotere ontwikkelingssites binnen de gemeente en de beperkte resterende ontwikkelingsmogelijkheden binnen het bestaande woonweefsel, wordt verwacht dat een dergelijke verordening slechts een zeer beperkte bijkomende realisatie van sociale woningen kan opleveren.
Een stedenbouwkundige verordening biedt dan ook geen afdoende oplossing om de volledige specifieke inhaalbeweging te realiseren.
2. Actief beleid inzake recht van voorkoop
De gemeente onderzoekt de mogelijkheden van een actiever beleid inzake de uitoefening van het recht van voorkoop.
Door het beperkte beschikbare aanbod, de hoge vastgoedprijzen en de beperkte financiële draagkracht vormt dit instrument evenwel geen realistische oplossing om op structurele wijze voldoende bijkomende sociale woningen te realiseren.
Ook dit instrument is onvoldoende om de specifieke inhaalbeweging te realiseren.
3. Inhuren van private woningen via de woonmaatschappij
De gemeente voorziet reeds een premie voor eigenaars die hun woning via de woonmaatschappij verhuren.
Ondanks deze financiële stimulans werden sinds de invoering van deze premie geen aanvragen ingediend.
De hoge huurprijzen op de private huurmarkt in Bonheiden maken het voor woonmaatschappijen bijzonder moeilijk om private woningen in te huren tegen haalbare voorwaarden.
Dit instrument blijkt bijgevolg onvoldoende effectief om substantieel bij te dragen aan de specifieke inhaalbeweging.
Conclusie
De gemeente is van oordeel dat:
De gemeente vraagt daarom een gehele dan wel gedeeltelijke vrijstelling van de specifieke inhaalbeweging sociaal woonaanbod 2026-2042.
Artikel 1 - Beslist een aanvraag in te dienen bij Wonen in Vlaanderen tot gehele dan wel gedeeltelijke vrijstelling van de specifieke inhaalbeweging sociaal woonaanbod 2026-2042.
Artikel 2 - Stelt het geactualiseerde gemeentelijk actieprogramma inzake onbebouwde bouwgronden en kavels in eigendom van Vlaamse besturen, conform artikel 2.6 Vlaamse Codex Wonen, vast.
Artikel 3 - Keurt het bijhorende motiveringsdossier goed en mandateert het college van burgemeester en schepenen om het dossier verder af te werken en tijdig in te dienen bij de Vlaamse overheid.